Impôt sur un Investissement immobilier à Dubai par un résident fiscal Français

Le marché immobilier de Dubaï présente un attrait considérable pour les investisseurs étrangers, en raison des conditions financières avantageuses offertes par les promoteurs locaux.

Depuis le début de l'année 2023, le nombre de ventes enregistrées a augmenté de manière significative, affichant une progression de 40% par rapport à l'année 2022, qui était déjà considérée comme une année record. En termes de valeur, cette croissance est encore plus remarquable, avec un montant total des transactions immobilières dépassant les 62 milliards d'euros depuis le début de l'exercice. Cette performance représente une augmentation de 55% par rapport à l'année précédente. Parallèlement, le prix moyen du mètre carré a connu une hausse notable de 15,6% à Dubaï, et cette augmentation est encore plus marquée dans certains quartiers, à l'instar de Palm Jumeirah.

Cependant, pour les résidents fiscaux français, il est crucial de prendre en compte les implications fiscales de ces investissements.

Nos conseillers fiscalistes internationaux sont disponibles pour vous fournir des conseils adaptés afin de comprendre les complexités fiscales d'un investissement immobilier avec Dubaï en prenant en compte également les disposition de la convention fiscale franco-émiratie.

Nous avons principalement les commentaires suivants :

I. Sur la Détention d'un bien immobilier aux Émirats arabes unis par un résident français

En général, la détention d'un bien immobilier à l'étranger en tant que résident français ne pose pas de problèmes particuliers en matière d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

Cependant, cela peut avoir des conséquences sur l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pour les personnes dont le patrimoine dépasse 1 300 000 €, sous réserve des conventions fiscales.

En application de la Convention fiscale entre la France et les Émirats arabes unis, un résident français possédant des biens imposables aux Émirats arabes unis est également imposable en France pour cette fortune.

En effet, la combinaison des article 16 A et 22 de la convention fiscale entre la France et les Émirats Arabes Unis du 19 juillet 1989 prévoit que cette fortune est imposable en France et que l'impôt français est calculé sous déduction d'un crédit d'impôt égal au montant de l'impôt des Émirats arabes unis payé sur cette fortune.

Ce crédit d'impôt ne peut toutefois excéder le montant de l'impôt français correspondant à cette fortune.

Dans la mesure où il n'y a pas d'impôt sur la fortune aux  Émirats Arabes Unis, vous ne bénéficierez en pratique d'aucun crédit d'impôt. Autrement dit, votre bien devra être mentionné dans votre déclaration IFI dans des conditions normales.

II. Sur la Location d'un bien immobilier aux Émirats arabes unis

D'une façon générale, l'article 5-1 de la Convention retire en pratique à la France le pouvoir d’imposer les revenus provenant de biens immobiliers situés aux Emirats Arabes Unis pour un résident français, en stipulant que : "Les revenus provenant de biens immobiliers (y compris les revenus des exploitations agricoles ou forestières) situés dans l'autre Etat sont imposables dans cet autre Etat".

Cependant, l’article 19.1 de la Convention précise que : "Les bénéfices et autres revenus positifs provenant des Emirats Arabes Unis et qui y sont imposables conformément aux dispositions de la présente Convention sont également imposables en France lorsqu'ils reviennent à un résident de France. L'impôt payé dans les Émirats arabes unis n'est pas déductible pour le calcul du revenu imposable en France mais le bénéficiaire a droit à un crédit d'impôt imputable sur l'impôt français dans la base duquel ces revenus sont compris.

Ce crédit d'impôt est égal à :

Pour les revenus visés aux paragraphes 1 et 3 de l'article 11 et pour les revenus réalisés par un résident de France par l'intermédiaire d'un établissement stable, ou d'une base fixe, situé aux Emirats Arabes Unis à des fins principalement fiscales, au montant de l'impôt payé dans les Emirats Arabes Unis, conformément aux dispositions de ces articles. Il ne peut toutefois excéder le montant de l'impôt français correspondant à ces revenus ;

Pour les autres revenus, au montant de l'impôt français correspondant. Cette disposition est également applicable aux rémunérations visées à l'article 15 lorsque le bénéficiaire est un résident de France".

En pratique, les revenus provenant de la location de votre bien immobilier situé aux Emirats Arabes Unis devront être déclarés chaque année en France à l'impôt sur le revenu via les formulaires n° 2047 et n° 2042 C PRO. Toutefois, ils ne seront pas réellement imposés, car vous aurez droit à un crédit d'impôt équivalent au montant de l'impôt français correspondant à ces revenus.

Cependant, il est important de noter que ce mécanisme visant à éviter la double imposition aura un impact sur le calcul de votre taux d’imposition en matière d’impôt sur le revenu. En effet, vos autres revenus de source française, soumis au barème de l'impôt sur le revenu, seront imposés en fonction du taux d'imposition global sur l'ensemble de vos revenus, et non plus uniquement sur le taux d'imposition appliqué à vos seuls revenus de source française.

III. Sur la vente du bien immobilier à Dubai par un résident fiscal français

Pour rappel, les résidents fiscaux français sont généralement soumis à l'impôt sur le revenu en France sur l'ensemble de leurs revenus, qu'ils proviennent de sources françaises ou étrangères, sous réserve des conventions fiscales.

Selon l'article 11-1 de la Convention, les gains provenant de la vente de biens immobiliers situés dans un État sont imposables dans cet État. Cependant, un crédit d'impôt est accordé, égal au montant de l'impôt payé dans les Émirats Arabes Unis, pour les revenus visés par les articles 11 et 3 de la Convention, ainsi que pour les revenus réalisés par un résident français par le biais d'un établissement stable ou d'une base fixe aux Émirats Arabes Unis à des fins principalement fiscales. Ce crédit d'impôt ne peut dépasser le montant de l'impôt français correspondant à ces revenus.

En pratique, la plus-value immobilière provenant de la vente de votre bien aux Émirats Arabes Unis sera soumise à l'impôt sur le revenu en France.

Étant donné qu'il n'y a pas d'impôt sur le revenu aux Émirats Arabes Unis, vous n'aurez effectivement droit à aucun crédit d'impôt applicable à l'impôt sur le revenu français. En d'autres termes, cette plus-value sera imposable en France selon les règles fiscales ordinaires, de la même manière qu'une plus-value immobilière sur un bien situé en France.

Investissement immobilier à Dubaï pour résidents fiscaux français