Analyse fiscale de l'investissement immobilier à Dubaï pour les résidents fiscaux français : Fiscalité, Convention et Plus-values

La circonstance que le marché immobilier de Dubaï ait connu une croissance spectaculaire au cours des dernières années, attirant un nombre croissant d'investisseurs français séduits par des rendements locatifs élevés et l'absence apparente de fiscalité locale, ne saurait occulter les implications fiscales qu'emporte la détention d'un bien immobilier aux Émirats Arabes Unis par un contribuable demeurant fiscalement domicilié en France.

Il convient de noter que l'investissement immobilier à Dubaï par un résident fiscal français s'inscrit dans un cadre juridique complexe, articulant le droit fiscal interne français, la législation émiratie et la convention fiscale bilatérale signée entre la France et les Émirats Arabes Unis le 19 juillet 1989 à Abou Dhabi, alors même qu'une compréhension insuffisante de ces règles peut conduire à des situations patrimoniales particulièrement délicates et à des redressements dont le coût excède significativement celui d'un accompagnement préalable adapté.

I. LE CADRE JURIDIQUE APPLICABLE À L'INVESTISSEMENT IMMOBILIER À DUBAÏ

En vertu de l'article 4 A du Code Général des Impôts, les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France sont passibles de l'impôt sur le revenu à raison de l'ensemble de leurs revenus, qu'ils soient de source française ou étrangère. Cette règle de mondialité de l'imposition constitue le principe cardinal du droit fiscal français applicable aux résidents, de sorte que les revenus tirés d'un bien immobilier situé à Dubaï sont, en principe, imposables en France. Les critères permettant de caractériser la domiciliation fiscale en France sont définis à l'article 4 B du même code, lequel retient quatre critères alternatifs : le foyer en France, le lieu de séjour principal en France, l'exercice d'une activité professionnelle principale en France, et le centre des intérêts économiques situé en France.

Les Émirats Arabes Unis appliquent pour leur part un principe de territorialité fiscale et ne prélèvent pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques. La loi fédérale n° 7 de 2017 sur les procédures fiscales encadre le dispositif général de la fiscalité émiratie. En matière immobilière, les personnes physiques ne sont soumises ni à l'impôt sur les revenus fonciers, ni à l'impôt sur les plus-values immobilières, ni à l'impôt sur la fortune. Il convient de noter que la Corporate Tax Law entrée en vigueur le 1er juin 2023 ne concerne que les personnes morales et les personnes physiques exerçant une activité commerciale dépassant certains seuils, et n'affecte pas les revenus immobiliers perçus par les particuliers dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé.

La convention fiscale entre la France et les Émirats Arabes Unis, signée le 19 juillet 1989 à Abou Dhabi et modifiée par l'avenant du 6 décembre 1993, a pour objet d'éviter les doubles impositions et de prévenir l'évasion fiscale en matière d'impôts sur le revenu, sur les successions et sur la fortune. Cette convention, publiée par le décret n° 90-631 du 13 juillet 1990 et entrée en vigueur le 1er juillet 1990, revêt, conformément à l'article 55 de la Constitution française, une autorité supérieure à celle de la législation interne, de sorte que ses stipulations prévalent sur les dispositions du Code Général des Impôts en cas de conflit.

II. L'IMPOSITION DES REVENUS LOCATIFS D'UN BIEN IMMOBILIER À DUBAÏ

Les revenus tirés de la location d'un bien immobilier situé à Dubaï par un résident fiscal français constituent des revenus fonciers au sens de l'article 14 du Code général des impôts. Le revenu net foncier est déterminé selon les règles prévues aux articles 28 à 31 du même code, c'est-à-dire par différence entre le montant des loyers encaissés et les charges déductibles limitativement énumérées par la loi. Les contribuables peuvent également opter pour le régime du micro-foncier prévu à l'article 32 du Code général des impôts lorsque le montant brut des revenus fonciers n'excède pas 15 000 euros par an, ce régime permettant l'application d'un abattement forfaitaire de 30 % représentatif des charges. Les revenus doivent être déclarés sur le formulaire n° 2044 en cas d'option pour le régime réel, ainsi que sur le formulaire n° 2047 pour les revenus de source étrangère.

L'article 5, paragraphe 1, de la convention fiscale franco-émiratie dispose que les revenus qu'un résident d'un État tire de biens immobiliers situés dans l'autre État sont imposables dans cet autre État, c'est-à-dire aux Émirats Arabes Unis pour un bien situé à Dubaï. Toutefois, l'article 19, paragraphe 1, de la convention prévoit que les revenus qui proviennent des Émirats Arabes Unis et qui y sont imposables conformément aux stipulations de la convention sont également imposables en France lorsqu'ils reviennent à un résident de France. Le bénéficiaire a droit à un crédit d'impôt imputable sur l'impôt français, lequel ne peut excéder le montant de l'impôt français correspondant à ces revenus.

Conséquence pratique du crédit d'impôt : En pratique, dès lors que les Émirats Arabes Unis ne prélèvent aucun impôt sur les revenus fonciers des personnes physiques, le crédit d'impôt conventionnel est égal au montant de l'impôt français sur ces revenus, ce qui conduit à une neutralisation effective de l'imposition au titre de l'impôt sur le revenu. Les revenus sont toutefois pris en compte pour la détermination du taux effectif d'imposition applicable aux autres revenus du contribuable.

III. L'IMPOSITION DES PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES À DUBAÏ

Conformément aux dispositions de l'article 150 U du Code général des impôts, les plus-values réalisées par les personnes physiques lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers situés hors de France sont soumises à l'impôt sur le revenu en France lorsque le cédant est domicilié fiscalement en France. La plus-value brute est calculée par différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, ce dernier étant majoré des frais d'acquisition et, le cas échéant, du coût des travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration réalisés par une entreprise depuis l'acquisition. À défaut de justificatifs, une majoration forfaitaire de 7,5 % pour frais d'acquisition et de 15 % pour travaux peut être appliquée lorsque le bien est détenu depuis plus de cinq ans.

La plus-value brute ainsi déterminée fait l'objet d'abattements pour durée de détention prévus à l'article 150 VC du Code général des impôts. Au titre de l'impôt sur le revenu, l'abattement est de 6 % par année de détention au-delà de la cinquième année jusqu'à la vingt-et-unième année, puis de 4 % au titre de la vingt-deuxième année révolue, aboutissant à une exonération totale après vingt-deux années de détention. Au titre des prélèvements sociaux, l'abattement est de 1,65 % par année de détention de la sixième à la vingt-et-unième année, de 1,60 % pour la vingt-deuxième année et de 9 % par année au-delà, conduisant à une exonération après trente années de détention. La plus-value nette après abattements est imposée au taux forfaitaire de 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit une imposition globale de 36,2 %. Une surtaxe progressive prévue à l'article 1609 nonies G du Code général des impôts est en outre applicable lorsque la plus-value imposable excède 50 000 euros.

L'article 11, paragraphe 1, de la convention fiscale franco-émiratie stipule que les gains provenant de l'aliénation de biens immobiliers sont imposables dans l'État où les biens sont situés, soit aux Émirats Arabes Unis pour un bien situé à Dubaï. Cependant, l'article 19 de la convention prévoit, de manière similaire au traitement des revenus fonciers, que les plus-values imposables aux Émirats sont également imposables en France avec l'octroi d'un crédit d'impôt égal au montant de l'impôt émirien. Les Émirats Arabes Unis n'appliquant pas d'impôt sur les plus-values immobilières des personnes physiques, le crédit d'impôt conventionnel est nul, de sorte que la plus-value immobilière est intégralement imposée en France selon les règles de droit commun, soit 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, auxquels peut s'ajouter la surtaxe progressive précitée.

IV. L'IMPÔT SUR LA FORTUNE IMMOBILIÈRE

Conformément aux dispositions de l'article 964 du Code Général des Impôts, les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France sont assujetties à l'impôt sur la fortune immobilière à raison de l'ensemble de leurs actifs immobiliers, qu'ils soient situés en France ou à l'étranger, dès lors que la valeur nette de ce patrimoine excède le seuil de 1 300 000 euros au 1er janvier de l'année d'imposition. L'administration fiscale précise au BOI-PAT-IFI-10-20-20 que le champ d'application de l'IFI pour les résidents de France correspond au patrimoine immobilier mondial, incluant tous les biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement. Les actifs imposables situés à l'étranger sont évalués dans les mêmes conditions que les actifs imposables situés en France, conformément aux dispositions du BOI-PAT-IFI-20-30-10.

S'agissant de l'articulation avec la convention fiscale, l'article 16 A, paragraphe 1, de la convention franco-émiratie dispose que les biens immobiliers situés dans l'un des deux États sont imposables dans l'État de situation du bien. Toutefois, l'article 22 de cette convention prévoit qu'un résident de France qui possède de la fortune imposable aux Émirats Arabes Unis demeure également imposable en France, l'impôt français étant calculé sous déduction d'un crédit d'impôt égal au montant de l'impôt payé aux Émirats sur cette fortune. En l'absence d'impôt sur la fortune aux Émirats Arabes Unis, ce crédit d'impôt est égal à zéro, de sorte que le bien immobilier situé à Dubaï est intégralement inclus dans l'assiette de l'IFI français sans possibilité de réduction.

Les résidents fiscaux français détenant des actifs à l'étranger sont par ailleurs soumis à des obligations déclaratives spécifiques dont le non-respect est sévèrement sanctionné. L'article 1649 A du Code général des impôts impose de déclarer annuellement, au moyen du formulaire n° 3916, les comptes bancaires ouverts, utilisés ou clos à l'étranger, y compris aux Émirats Arabes Unis. L'article 1649 AA du même code prévoit une obligation similaire pour les contrats d'assurance-vie souscrits auprès d'organismes établis hors de France. Le manquement à ces obligations déclaratives expose le contribuable à une amende de 1 500 euros par compte ou contrat non déclaré, montant porté à 10 000 euros lorsque le compte est détenu dans un État ou territoire n'ayant pas conclu avec la France de convention d'assistance administrative permettant l'échange de renseignements, conformément aux dispositions de l'article 1736 IV du Code général des impôts.

V. L'IMPORTANCE DÉTERMINANTE DE L'ANTICIPATION

Il résulte de ce qui précède que l'investissement immobilier à Dubaï par un résident fiscal français, s'il peut présenter des attraits économiques liés au dynamisme du marché émirien et à l'absence de fiscalité locale, ne procure pas d'avantage fiscal significatif par rapport à un investissement en France à l'exception de l'imposition des loyers dès lors que la convention fiscale franco-émiratie, combinée à l'absence d'imposition aux Émirats, conduit à une imposition substantielle en France en cas de plus value ou IFI.

En pratique, il est recommandé aux investisseurs de procéder à une analyse fiscale approfondie préalablement à toute acquisition, de maintenir une comptabilité rigoureuse des revenus et charges afférents au bien permettant de justifier les déductions fiscales, d'évaluer régulièrement la valeur vénale du bien pour anticiper les conséquences au titre de l'IFI, de planifier les incidences fiscales d'une éventuelle cession en tenant compte des abattements pour durée de détention, et de respecter scrupuleusement les obligations déclaratives relatives aux comptes bancaires et contrats d'assurance-vie détenus à l'étranger.

Point de vigilance : Le principal point de vigilance porte sur le fait que, contrairement à une idée reçue, l'absence d'imposition aux Émirats Arabes Unis ne constitue pas un avantage fiscal pour les résidents français, le mécanisme de crédit d'impôt conventionnel n'opérant une élimination de la double imposition qu'à hauteur de l'impôt effectivement acquitté à l'étranger. Seuls les revenus fonciers bénéficient d'une neutralisation de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Les plus-values immobilières et l'IFI sont pour leur part pleinement imposés en France.

CONCLUSION

L'investissement immobilier à Dubaï par un résident fiscal français s'inscrit dans un cadre fiscal où la convention bilatérale du 19 juillet 1989, si elle prévient formellement la double imposition, ne procure pas d'économie fiscale substantielle en raison de l'absence d'imposition aux Émirats Arabes Unis. Les revenus fonciers bénéficient d'un crédit d'impôt conventionnel neutralisant l'impôt sur le revenu français. Les plus-values immobilières sont intégralement imposées en France selon le régime de droit commun. L'IFI s'applique sans crédit d'impôt.

QUESTIONS FRÉQUENTES SUR L'INVESTISSEMENT IMMOBILIER À DUBAÏ

Les résidents fiscaux français doivent-ils payer l'IFI pour un bien immobilier à Dubaï ? Oui, les biens immobiliers détenus à Dubaï sont inclus dans l'assiette de l'IFI en France conformément aux dispositions de l'article 964 du Code général des impôts. L'absence d'impôt sur la fortune aux Émirats Arabes Unis ne permet pas de bénéficier d'un crédit d'impôt, de sorte que le bien est intégralement imposable en France dès lors que la valeur nette du patrimoine immobilier mondial excède 1 300 000 euros.

Comment sont imposés les revenus locatifs d'un bien immobilier à Dubaï ? Les revenus locatifs d'un bien situé à Dubaï sont imposés en France comme des revenus fonciers au sens de l'article 14 du Code général des impôts. Ils bénéficient d'un crédit d'impôt conventionnel égal au montant de l'impôt français, ce qui neutralise l'impôt sur le revenu. Les revenus sont également pris en compte pour le calcul du taux effectif d'imposition.

Y a-t-il une double imposition sur les plus-values immobilières à Dubaï ? Non, la convention fiscale franco-émiratie du 19 juillet 1989 permet d'éviter la double imposition. Cependant, les Émirats Arabes Unis ne prélevant pas d'impôt sur les plus-values immobilières des personnes physiques, la plus-value est intégralement imposée en France au taux de 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total, sous réserve des abattements pour durée de détention.

Quels sont les avantages fiscaux d'investir à Dubaï en tant que résident fiscal français ? Les avantages fiscaux sont limités pour les résidents fiscaux français. Seuls les revenus fonciers bénéficient d'une neutralisation de l'impôt sur le revenu grâce au crédit d'impôt conventionnel. En revanche, les plus-values immobilières et l'IFI sont intégralement dus en France. L'attrait de Dubaï réside également dans les rendements locatifs et la dynamique du marché immobilier que dans des économies fiscales.

Quelles sont les obligations déclaratives pour les comptes bancaires à Dubaï ? Les résidents fiscaux français doivent déclarer annuellement, au moyen du formulaire n° 3916, tous les comptes bancaires ouverts, utilisés ou clos aux Émirats Arabes Unis, conformément à l'article 1649 A du Code général des impôts. Le défaut de déclaration est sanctionné par une amende de 1 500 euros par compte non déclaré, portée à 10 000 euros dans certains cas prévus à l'article 1736 IV du même code.

Quelle convention fiscale s'applique entre la France et Dubaï ? La convention fiscale applicable est celle signée le 19 juillet 1989 à Abou Dhabi entre la France et les Émirats Arabes Unis, modifiée par l'avenant du 6 décembre 1993 et publiée par le décret n° 90-631 du 13 juillet 1990. Cette convention couvre l'impôt sur le revenu, l'impôt sur les successions et l'impôt sur la fortune, et prévoit des mécanismes d'élimination de la double imposition par crédit d'impôt.

Quel est le taux d'imposition des plus-values immobilières à Dubaï pour un résident français ? Le taux d'imposition global est de 36,2 %, comprenant 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Ce taux s'applique à la plus-value nette après abattements pour durée de détention. L'exonération totale est acquise après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Une surtaxe peut s'appliquer si la plus-value excède 50 000 euros.

Comment déclarer les revenus fonciers d'un bien à Dubaï ? Les revenus fonciers doivent être déclarés sur le formulaire n° 2044 en cas d'option pour le régime réel d'imposition, ou directement sur la déclaration n° 2042 en cas d'application du régime micro-foncier. Les revenus de source étrangère doivent également être mentionnés sur le formulaire n° 2047. Le crédit d'impôt conventionnel est reporté sur la déclaration n° 2042 en case 8TK.

Les prélèvements sociaux s'appliquent-ils aux revenus d'un bien à Dubaï ? Non, les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % s'appliquent uniquement aux plus-values immobilières de source émiratie.

Faut-il un avocat fiscaliste pour investir à Dubaï ? Il est vivement recommandé de consulter un avocat fiscaliste spécialisé en fiscalité internationale avant tout investissement immobilier à Dubaï. L'analyse préalable permet d'appréhender correctement les implications fiscales en matière d'IFI, de revenus fonciers et de plus-values, d'assurer le respect des obligations déclaratives et d'optimiser la structuration patrimoniale de l'investissement dans le respect des règles fiscales applicables.

Article publié par GEOTAX FOR TAX CONSULTANT CO. L.L.C.

Investissement immobilier à Dubaï pour résidents fiscaux français